Cour suprême du Canada
Pajelle Investments Ltd. c. Herbold, [1976] 2 R.C.S. 520
Date:1975-11-13
Pajelle Investments Limited (Plaignant) Appelante;
et
Lillian Herbold et Margaret Herbold (Défendeur) Intimées.
1975: les 14 et 15 octobre; 1975: le 13 novembre.
Présents: Le juge en chef Laskin et les juges Martland, Judson, Ritchie, Spence, Pigeon, Dickson, Beetz et de Grandpré.
EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DE L’ONTARIO.
Propriétaire et locataire—Baux d’immeubles résidentiels—Mauvais état des lieux—Interprétation de l’expression «lieux loués»—Perte temporaire de jouissance des installations communes—Réparations et rénovations nécessaires—Réduction de loyer—Compétence du juge à accorder une réduction—La réduction n’a pas été mentionnée et n’a fait l’objet d’aucune preuve lors de l’audition—Justice naturelle—The Landlord and Tenant Act, R.S.O. 1970, c. 236, art. 96(1).
Les intimées avaient loué un appartement dans un immeuble d’habitation situé à Toronto. Le propriétaire avait annoncé que les locaux étaient climatisés et que les locataires jouissaient d’une piscine intérieure ainsi que d’un sauna. Peu après avoir emménagé, les locataires ont été privées de la climatisation, de la piscine et du sauna. Le propriétaire a allégué que ces installations étaient devenues inutilisables à la suite d’une panne qui exigeait des réparations très coûteuses. Les locataires ont soutenu en outre, que l’immeuble où elles habitaient était dans un état déplorable et elles ont demandé une audience pour déterminer si le bail pouvait être résilié en raison du défaut du propriétaire de conserver l’immeuble en bon état. Dans l’avis d’audience, les locataires n’avaient pas fait part de façon précise de leur intention de demander une réduction de loyer et cette question n’a pas été soulevée au cours des auditions. Le juge qui agissait à titre de persona designata en vertu du Landlord and Tenant Act, R.S.O. 1970, c. 236, a conclu que les locataires avaient droit à une réduction du loyer. Le propriétaire en a appelé de cette décision devant la Cour de division et ensuite devant la Cour d’appel qui ont toutes deux rejeté l’appel.
Arrêt: Le pourvoi doit être partiellement accueilli.
L’expression «locaux loués», au par. (1) de l’art. 96 du Landlord and Tenant Act, comprend l’obligation du propriétaire d’accorder au locataire le libre accès à
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l’appartement, et de lui accorder la jouissance de la piscine et du sauna. Cette expression n’est pas définie dans la Loi et il faut l’interpréter dans chaque article où elle apparaît selon l’ensemble des dispositions de cet article et son objet.
Une cour ne doit accorder que dans des circonstances exceptionnelles une réduction de loyer pour défaut de fournir les installations communes et d’offrir des services pendant la courte période nécessaire aux réparations et aux rénovations. Toutefois, si le retard pris par le propriétaire pour fournir les installations, comme il lui incombait de le faire, est considérable, les locataires doivent être dédommagées sous forme d’une réduction de loyer.
Un juge est compétent, aux termes de l’al. c) du par. (3) de l’art. 96 de la Loi, d’accorder une réduction du loyer mais il ne peut exercer sa compétence que si sa décision est fondée sur la preuve et si les parties ont eu l’occasion de faire des observations à cet effet. Lorsque, comme en l’espèce, le propriétaire et le locataire n’ont pris en considération la possibilité d’une réduction du loyer qu’à la fin de l’audition, l’affaire doit être renvoyée devant le tribunal de première instance pour fixer le montant de la réduction du loyer.
POURVOI à l’encontre d’un arrêt de la Cour d’appel de l’Ontario qui a rejeté l’appel d’un jugement de la Cour de division qui avait confirmé la décision du juge MacRae de la Cour de comté qui, à titre de persona designata en vertu du Landlord and Tenant Act, avait accordé une réduction de loyer suite à une demande en résiliation de bail déposée par un locataire. Pourvoi partiellement accueilli.
A.B. Rosenberg, c.r., pour l’appelante.
B.D. Bucknell, et Mary Hogan, pour les intimées.
Le jugement de la Cour a été rendu par
LE JUGE SPENCE—Il s’agit d’un pourvoi à l’encontre d’un arrêt de la Cour d’appel de l’Ontario rendu le 30 avril 1974. Par cet arrêt, la Cour d’appel a rejeté l’appel d’un jugement de la Cour de division confirmant la décision rendue par le juge MacRae, le 7 juillet 1972, sur une demande déposée par les présentes intimées, à titre de locataires, en vertu de l’art. 96 du Landlord and Tenant Act, R.S.O. 1970, c. 236.
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Les intimées, mère et fille, avaient loué l’appartement 617-B d’un immeuble d’habitation situé au 103 avenue West Lodge à Toronto. Le bail débutait le 1er avril 1971. Il a été prouvé que le propriétaire, la présente appelante, avait annoncé dans les journaux de Toronto que les locaux étaient climatisés et que les locataires jouissaient d’une piscine intérieure ainsi que d’un sauna; ces annonces apparaissaient également sur un grand panneau près de l’entrée de l’immeuble. Peu après avoir emménagé, les locataires ont été privées de la climatisation, de la piscine et du sauna. Le propriétaire a allégué que ces installations étaient devenues inutilisables à la suite d’une panne qui exigeait des réparations très coûteuses. Les locataires ont soutenu en outre que l’immeuble où elles habitaient était dans un état déplorable.
Par conséquent, le 10 mai 1972, elles ont présenté un affidavit établissant ces faits et demandé une audience [TRADUCTION] «pour déterminer si le bail des locataires susmentionnées est résilié en raison de la rupture de certaines promesses verbales accessoires au bail faites par le propriétaire…». L’audience a été accordé par la Cour de comté du district judiciaire de York le 12 mai 1972 et, le même jour, un avocat représentant les locataires a signifié au propriétaire un avis d’audience. Je cite cet avis au complet:
[TRADUCTION] AVIS D’AUDIENCE
SACHEZ que le juge «Martin» a fixé au «jeudi 1er juin» 1972 à «10 h 30», la date de l’audience, dans son bureau au palais de justice, avenue University à Toronto (Ontario), pour déterminer si le bail des locataires susmentionnées est résilié en raison de la rupture de certaines promesses verbales accessoires au bail faites par le propriétaire, à l’égard d’un appartement sis au 617B du 103 avenue West Lodge à Toronto (Ontario) et en raison du défaut du propriétaire de fournir et d’entretenir l’immeuble en bon état et de le rendre habitable durant la période de location et si les locataires peuvent vider les
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lieux, ou obtenir tout autre redressement équitable dans les circonstances.
Toronto, le «12 mai» 1972.
L’affaire a été entendue par le juge MacRae, agissant à titre de persona designata en vertu du Landlord and Tenant Act.
Soulignons que le bail conclu entre les parties ne faisait aucune mention de la climatisation, de la piscine ni du sauna. Il faut aussi ajouter que même si l’avis d’audience se terminait en ces termes «… ou obtenir tout autre redressement équitable dans les circonstances», jamais les locataires n’avaient fait part de façon précise de leur intention de demander une réduction du loyer. L’avocat nous a confirmé qu’il n’avait jamais été question, lors des auditions, d’une diminution de loyer et qu’aucune des parties n’avait présenté de preuve sur le montant d’une éventuelle réduction.
Le juge MacRae a étudié la requête les 15, 16, 19 et 20 juin 1972 et a rendu son jugement le 7 juillet 1972. Il a conclu que les locataires avaient été privées de climatisation dans leur appartement et de la jouissance de la piscine et du sauna pendant assez longtemps. Apparemment il n’y a eu aucune climatisation en juillet 1971 et les locataires n’ont pas pu jouir de la piscine ni du sauna de novembre 1971 à mars 1972.
Quant au mauvais état des lieux, le juge MacRae a conclu ce qui suit:
[TRADUCTION] Nombre d’autres plaintes ont été déposées au sujet de l’accumulation des ordures, du mauvais entretien des couloirs, des arrêts du service d’ascenseur et d’autres détails du genre. Toutefois, les témoignages relatifs à ces plaintes sont tout à fait contradictoires et il en existe autant en faveur du propriétaire, selon lesquels l’immeuble est dans un état satisfaisant.
Un rapport d’un inspecteur de la Housing Standards Division, en date du 8 mars 1971, constitue la pièce 4. Un certain William A. Mett du service des Immeubles de la ville de Toronto a été appelé à témoigner par les
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locataires. Ce rapport contenait 54 plaintes présentées aux termes du règlement municipal sur le logement 73-68 et la preuve a démontré qu’à l’automne 1971, le propriétaire avait réglé toutes ces plaintes, à l’exception de deux. Ces deux plaintes auxquelles le propriétaire n’avait pas donné suite, lors de la dernière inspection du 31 mai 1971, étaient formulées ainsi: «plâtre sur le mur de l’escalier», «aucun dispositif d’ouverture pour la porte du garage intérieur».
J’ai examiné la preuve dans la présente requête, les conclusions présentées par l’avocat de la requérante et les plaidoyers, et j’en conclus que le propriétaire s’est conformé de façon raisonnable au règlement municipal sur les normes de logement 73‑68 et que les conditions d’habitation de ce très grand immeuble se sont considérablement améliorées, surtout en ce qui a trait à la propreté et à l’administration. Il semble y avoir un personnel suffisant pour administrer l’immeuble. Quant à la preuve concernant l’accumulation des ordures dans les pièces réservées à cette fin ainsi qu’à l’intérieur et à l’extérieur de l’immeuble, je la rejette car les photos présentées par les locataires ont été prises durant la grève des éboueurs de Toronto qui a débuté le 10 mai 1972.
Toutefois, j’estime qu’en raison des assertions contenues dans l’annonce du Daily Star et figurant sur le panneau à l’extérieur de l’immeuble indiquant «Climatisation, piscine et sauna», même si elles ne constituaient pas une clause du bail, les locataires méritent d’être indemnisées. En outre, l’absence de climatisation en juillet 1971 a nui à cette locataire en particulier. Par conséquent, après avoir examiné avec soin l’art. 96(1), (2), (3) a), b) et c), je juge que les locataires ont droit à une réduction du loyer de $20 par mois pendant six mois. Les dépens, fixés à $100 et les débours, sont accordés aux requérantes.
Le propriétaire en a appelé de cette décision, d’abord devant la Cour de division et ensuite devant la Cour d’appel de l’Ontario qui ont toutes deux rejeté l’appel.
Le propriétaire se pourvoit maintenant devant la présente Cour après en avoir obtenu l’autorisation. L’appelante invoque trois moyens d’appel qui peuvent se résumer ainsi:
1) L’article pertinent du Landlord and Tenant Act, à savoir l’art. 96, ne porte que sur l’exécution des obligations qu’il impose et le savant juge de la Cour de comté était sans compétence pour accorder un redressement fondé sur le défaut de fournir
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des services qui ne faisaient l’objet d’aucune clause dans le bail ni ne constituaient des obligations imposées par l’article.
2) Comme aucune réduction du loyer n’a été demandée par les locataires, n’a été mentionnée ni n’a fait l’objet d’un témoignage lors de l’audition, il est contraire à la justice naturelle d’accorder une telle réduction.
3) Il est pour le moins inapproprié d’accorder une telle réduction du loyer pour la perte temporaire de la jouissance d’installations qui étaient en réparation.
L’article 96 du Landlord and Tenant Act, R.S.O. 1970, c. 236 prévoit que:
[TRADUCTION] 96. (1) Le propriétaire doit fournir et entretenir les locaux loués en bon état et les rendre habitables durant la période de location et doit se conformer aux normes de santé et de sécurité, y compris les normes de logement prévues par la Loi, même si le locataire était au courant du mauvais état des lieux, avant la signature du bail.
(2) Le locataire doit veiller à l’entretien courant des locaux loués et réparer les dommages causés volontairement, ou résultant de sa négligence ou de celle des personnes qu’il a admises sur les lieux.
(3) Le propriétaire ou le locataire peut demander l’exécution des obligations imposées aux termes du présent article par requête sommaire adressée à un juge de la Cour de comté ou de district du comté ou du district où les locaux sont situés et le juge peut,
a) mettre fin au bail sous réserve d’un redressement accordé à l’encontre de la déchéance, à la discrétion du juge;
b) autoriser les réparations qui ont été faites ou le seront et en ordonner le paiement par la personne responsable de les effectuer, ce paiement étant recouvrable par voie de droit ou par compensation;
c) prononcer une autre ordonnance, à la discrétion du juge.
(4) Le présent article vise les locations conclues par des baux signés ou renouvelés à partir du 1er janvier 1970 et les locations périodiques, un an après la signature du bail ou à partir du 1er janvier 1970; dans tous les autres cas, la loi en vigueur avant le 1er janvier 1970 s’applique.
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Aux termes du par. (1), le propriétaire [TRADUCTION] «doit fournir et entretenir les locaux loués en bon état et les rendre habitables durant la période de location et doit se conformer aux normes de santé et de sécurité, y compris les normes de logement prévues par la Loi, même si le locataire était au courant du mauvais état des lieux avant la signature du bail.»
L’avocat de l’appelante prétend que l’obligation dont il est question ici, à savoir l’obligation de «fournir et entretenir les locaux loués en bon état et les rendre habitables», ne vise que les «locaux loués» et que ces «locaux loués» comprennent uniquement l’appartement 617-B; il est évident que le système de climatisation fait partie de l’immeuble et non de l’appartement même, tout comme la piscine et le sauna qui sont aussi à l’extérieur de l’appartement et se trouvent dans la partie de l’immeuble ouverte à tous les locataires.
A mon avis, l’obligation du propriétaire de conserver les locaux en bon état, aux termes mêmes de l’article, ne vise que les «locaux loués», mais l’avocat du propriétaire interprète de façon beaucoup trop étroite les termes du par. (1) de l’art. 96. Les termes «locaux loués» figurent aux art. 93, 94, 95 et 96 du Landlord and Tenant Act. Ces articles constituent une modification apportée par les Statuts de l’Ontario, 1968-1969, c. 58. L’expression «locaux loués» n’est pas défini dans la Loi. A mon avis, il faut l’interpréter dans chaque article selon l’ensemble des dispositions de cet article et son objet. Ainsi, l’expression «locaux loués» aura un sens plus large et visera non seulement un simple espace physique mais aussi, outre cet espace physique, ce à quoi le locataire a droit en vertu des conditions du bail écrit ou de l’entente tacite de location. Je souligne que l’avocat de l’appelante, dans son exposé des faits, considère la climatisation et la jouissance de la piscine et du sauna comme étant «imposées par une entente accessoire».
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Je conclus donc que l’expression «locaux loués», au par. (1) de l’art. 96, comprend l’obligation du propriétaire d’accorder au locataire le libre accès à l’appartement, de climatiser celui-ci et d’accorder au locataire la jouissance de la piscine et du sauna. Il se peut fort bien que la même expression, «locaux loués», reçoive, au par. (2) de l’art. 96, une interprétation plus étroite que celle que j’ai proposée pour le par. (1). Je crois qu’il ne peut en être autrement si l’on garde à l’esprit l’objet de la Loi.
A cet égard, je suis d’accord avec le juge d’appel Schroeder qui, lorsqu’il a donné les motifs de la Cour d’appel de l’Ontario, a dit:
[TRADUCTION] Les récentes modifications apportées au Landlord and Tenant Act ont changé de façon substantielle les relations entre propriétaire et locataire et elles influent non seulement sur les relations entre les locataires des gros immeubles d’habitation, mais elles vont encore plus loin et les obligent à exercer un contrôle sur les personnes qu’ils invitent sur les lieux. La Loi reflète l’intention du législateur de diriger et de contrôler le comportement social des occupants des grands immeubles modernes d’habitation non seulement envers le bailleur, mais aussi les uns envers les autres dans le but de créer un climat de paix et de tranquillité tant au point de vue social qu’au point de vue de l’environnement.
Par conséquent, j’adopte cette interprétation de l’expression «locaux loués», et j’estime que le savant juge de la Cour de comté a eu raison de statuer que dans les circonstances, il était compétent pour juger la requête du locataire et que la Cour d’appel a eu raison de rejeter ce motif d’appel qui lui était présenté.
De plus, je crois devoir souligner que le savant juge de la Cour de comté, bien qu’il ait conclu que la plupart des réparations avaient été effectuées dans l’immeuble, n’a pas conclu qu’on avait réglé toutes les plaintes. Voici ce qu’il dit à ce propos:
[TRADUCTION] J’en conclus que le propriétaire s’est conformé de façon raisonnable au règlement municipal sur les normes de logement 73-68 et que les conditions d’habitation de ce très grand immeuble se sont considérablement améliorées, surtout en ce qui a trait à la propreté et à l’administration.
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(Les italiques sont les miens.)
Examinons maintenant le troisième moyen d’appel allégué devant cette Cour, à savoir que le savant juge de la Cour de comté a prononcé un jugement erroné, maintenu par la Cour d’appel, lorsqu’il a accordé une diminution de loyer pour perte temporaire de jouissance des installations communes qui étaient en cours de réparation et de rénovation. J’admets que la Cour n’accordera que dans des circonstances exceptionnelles une réduction de loyer pour défaut de faire des réparations et d’offrir des services pendant la courte période nécessaire aux réparations et aux rénovations. Ce n’est toutefois pas ce qu’indiquent les allégations ou la preuve en l’espèce. Par ailleurs, il a été prouvé qu’il n’y a pas eu de climatisation durant tout le mois de juillet 1971 et qu’il a été impossible d’utiliser le sauna et la piscine de novembre 1971 à mars 1972. Le retard pris par le propriétaire pour fournir les installations, comme il lui incombait de le faire, est considérable et le savant juge de la Cour de comté a eu parfaitement raison d’estimer que les locataires devaient être dédommagées sous forme d’une réduction du loyer.
Ce qui m’amène au deuxième moyen d’appel présenté au nom de l’appelante, à savoir qu’il serait contraire [TRADUCTION] «à tous les principes de justice de régler une question d’une manière dont il n’a pas été fait mention à l’audition et qui n’a fait l’objet d’aucune preuve ni d’aucune plaidoirie». Le juge d’appel Schroeder a déclaré dans ses motifs:
[TRADUCTION] Il faut tenir compte du fait que l’art. 96 prévoit des procédures sommaires et peu coûteuses permettant à un locataire ou à un propriétaire de faire prononcer un jugement sur des questions soulevées en vertu de l’art. 96. Soulignons qu’en raison de l’objet fondamental de l’art. 96, les subtilités d’argumentation qu’on retrouvait à l’ancienne Court of Chancery ne doivent pas exister dans les procédures sommaires autorisées par le présent article. Il n’est pas exagéré de dire que lorsqu’on demande un redressement aussi important que la résiliation d’un bail, même si cette mesure draconienne est refusée, le propriétaire doit s’attendre à ce que le savant juge qui entend la requête examine un autre type de redressement apparenté au premier et y donne suite.
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Il a ajouté:
[TRADUCTION] On ne peut alléguer que l’octroi d’un tel redressement est à ce point éloigné de la requête initiale présentée par les locataires aux termes de l’article 96(3)a) qu’il faille l’exclure pour ce motif.
Je suis d’accord avec toutes ces considérations. Cependant, je ne crois pas qu’elles soient pertinentes en l’espèce. Il n’était pas nécessaire que l’avis d’audience suive des formalités strictes puisque comme l’estimait à juste titre le juge d’appel Schroeder, le locataire était habilité à le présenter, mais cet avis aurait pu mentionner qu’il visait non seulement la résiliation de son bail mais aussi une réduction de loyer, ou l’un ou l’autre. Si l’avis d’audience avait fait état de cette intention, la question aurait sûrement été abordée au cours de l’audition et le propriétaire et le locataire auraient pu produire des preuves sur le montant de la réduction que pourrait éventuellement accorder la Cour; autre point tout aussi important, ils auraient pu présenter des plaidoyers à cet effet. En l’espèce, il semble que le propriétaire et le locataire n’ont pris en considération la possibilité d’une réduction du loyer qu’à la fin de l’audition devant le savant juge de la Cour de comté et que ce dernier, lorsqu’il a rendu un jugement différé, en a conclu que l’inexécution de certaines obligations ne suffisaient pas pour résilier le bail mais justifiaient une réduction du loyer en vertu de l’art. 96(3)c).
Je me range à l’opinion exprimée dans le jugement en appel selon lequel le savant juge de la Cour de comté était compétent, mais j’estime qu’il ne pouvait exercer cette compétence que si sa décision était fondée sur la preuve et si les parties avaient eu l’occasion de faire des observations à cet effet. A mon avis, aucune de ces conditions n’était remplie. Par conséquent, le pourvoi doit être accueilli mais l’affaire devrait être renvoyée devant la Cour de comté du district judiciaire de York pour fixer le montant de la réduction du loyer, à moins que les parties puissent s’entendre. Compte tenu de cette décision, il est inutile d’entendre la demande subsidiaire des intimées visant à obtenir
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l’autorisation de modifier l’avis d’audience.
Je n’ignore pas qu’entre-temps le juge MacRae est décédé, mais à mon avis, la personne visée à l’art. 96(3) du Landlord and Tenant Act est [TRADUCTION]»… un juge de la Cour de comté ou de district du comté ou du district où les locaux sont situés…» et qu’en conséquence, un autre membre de cette cour peut entendre le renvoi.
Je ne modifie pas l’ordonnance du juge de la Cour de comté ni celle de la Cour de division quant aux dépens. En rejetant l’appel, la Cour d’appel a accordé aux intimées leurs dépens. La Cour a donné l’autorisation d’en appeler à la condition que les dépens du pourvoi qu’elle entendrait soient à la charge des requérantes, quelle que soit l’issue de l’affaire. Compte tenu de cette condition et du fait que les parties ont eu partiellement gain de cause, il n’y aura pas d’adjudication de dépens en Cour d’appel, mais l’appelante paiera aux intimées leurs dépens du pourvoi devant la présente Cour, y compris, bien sûr, la demande d’autorisation.
Appel accueilli en partie, affaire renvoyée pour fixer le montant de la réduction du loyer.
Procureurs de l’appelante: Rosenberg, Levinter, Toronto.
Procureur des intimées: Frederick H. Zemans, Toronto.